近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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